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我国房地产信托向REITs发展的研究

 


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本文摘要:内容摘要:现阶段,我国宏观政策的调控使得房地产信托已无法符合房地产开发商融资的必须。

内容摘要:现阶段,我国宏观政策的调控使得房地产信托已无法符合房地产开发商融资的必须。REITs与国内的房地产信托具备相似性,有较强的优势,受到国内金融界的推崇和接纳。现在,REITs在我国有了一定的发展,本文对如何使国内的房地产信托更慢的南北REITs明确提出了涉及建议。  关键词:房地产信托 REITs      房地产投资信托基金( Real Estate Investment Trusts,全称 REITs)是通过公开发行收益凭证筹措投资者的资金,由投资机构展开专业化房地产投资运作,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。

近年来,新加坡、中国香港等都争相法律并发售REITs,2005年12月越秀REITs作为我国大陆的第一个跨境REITs在香港公开发表上市并受到欢迎。REITs对于建构我国合理的房地产金融体系具备最重要意义,早已受到国内有关人士的推崇与接纳。目前国内和REITs最相似的金融产品是房地产信托,即信托公司相结合房地产项目发售信托计划,中小投资者将资金委托给信托公司,由其展开房地产项目投资,扣除收益按投资份额分配的一种信托不道德。

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房地产信托以其合法合规、政策灵活性、手段多样、工具众多、规模高、制度优势和量身打造出的特点,使房地产信托渐渐沦为开发商最重要的融资方式。     国内房地产信托的现状与瓶颈      (一)信托发售数量和规模发展现状   经过两、三年的迅猛发展,国内房地产信托市场在2005年之后呈现出较慢发展的态势,不仅信托品种及规模很快不断扩大,而且信托产品结构也呈圆形多元化态势。据市场不几乎统计资料,截至2005年底,信托市场共计发售房地产信托121只,筹措资金规模157.27亿元,绝对额比上年大幅度减少了27.78亿元,分别较上年同期快速增长11%和28.73%,其产品发售数量和规模皆为信托行业自2002年新的注册以来的最高峰值。  依照国内房地产市场对资金融资方式的差异化机车,以及信托机构对风险偏爱的驾驭能力有所不同,2005年国内的房地产信托品种呈现了多元化的发展趋势。

目前,房地产信托的产品线已可行性构成了资金贷款型、股权投资型、受益权出让型、置业出售、债权信托和人组投资型等多样化的信托品种。同时,在单个信托产品规模、期限和收益方面,也经常出现了筹措资金从1000万元到10亿元平均、期限和收益多样化的信托产品格局。     (二)房地产信托不存在的问题   房地产信托业务的发展,不仅不利于提升我国房地产市场必要融资的比重,而且充份减少了金融市场的投资品种,但仍旧不存在瓶颈。

  1.国内房地产信托资金的运用专一性低。基本上每个房地产信托都是100% 的资金运用在一个房地产项目上,且无法用于财务杠杆。

而且房地产商的研发角色和投资角色没几乎分离出来,信托计划理应的人组投资、集中风险的起到也未充分发挥。  2.我国房地产信托的资金大量运用于关联交易融资。目前国内届满无法兑付的房地产信托中,相当大一部分是关联交易信托,主要原因就是对关联交易没引入充足资质的中介服务机构参予、定价过于市场化、信息透露过于半透明以及运作过程的监督缺位。

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  3.国内房地产信托多采行投资基金模式。这种模式期限大都在3年以内,每个房地产信托的份数不得多达200份,规模较小。

收益上,年收益率在5%—6% 的为主,收益主要来自债权融资的利息性质扣除,所有收益都必需在届满前展开分配,而且税收政策还并未具体。房地产信托的流通性是后遗症信托公司的众多问题,现有的信托没统一的流通市场,大都不能在信托公司以信托受益权出让方式展开。

  此外,中国银监会实施的《强化信托投资公司部分业务风险提醒的通报》(全称“212号文”),对开发商毫无疑问是雪上加霜。该通报认为,新的发售房地产信托投资基金计划的开发商必需“四证”齐全,自有资金多达35%,同时不具备二级以上研发资质。

这使得对房地产信托的监管比银行贷款还要严苛。但是,中银实施这项文件并不是抨击房地产信托,而是出于规范信托市场的考虑到。

发展房地产信托投资基金,将是今后房地产信托的最重要方向。有关人士透漏,将要实施的《房地产信托管理暂行办法》将与“212号文”保持一致。这一切指出,决策和监管部门正在为房地产信托设计蓝图,即发展REITs。

     发展REITs对我国房地产市场的影响      我国的城市化进程是不可逆转的,这一进程将给房地产行业带给极大的发展空间,给房地产金融带给极大的市场。所以,发展REITs将对我国房地产市场和金融市场产生大力的影响,如下:   非常丰富房地产融资渠道。房地产行业归属于资金密集型行业,其中商业、工业房地产的研发更是如此。

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目前我国国内的房地产融资手段单一,相当严重倚赖银行贷款和贷款性质的房地产信托。发展REITs可以非常丰富房地产融资渠道,完备房地产金融体系。

  扩展投资模式。目前,我国商业、工业房地产的研发模式中蕴含着较小的操作者和资金风险。

发展REITs能促成房地产开发企业从全然的房地产开发,扩展为溶解投资的模式,给房地产业的发展带给新的投资理念,而且不会使整个产业链获得更进一步的发展,从而使整个行业从商业、工业房地产开发的短线思维向房地产经营的长年可持续发展战略方向改变。  构成合理的定价机制。

REITs是投资于成熟期的物业,侧重资产的未来价值。因此,发展REITs将引领我国整个房地产出租市场构成平衡的出租价格,进而构成合理的资产价格和投资预期,不利于完备房地产定价机制,诱导我国房地产泡沫的产生。  获取可适的投资产品。

现在,国内有很多资金想要转入房地产业,但没渠道。发展REITs将给集中、中小投资者获取机会,同时也不会为一些大的机构获取机会。

比如我国的保险产品,保险资金以及涉保资金,现在这些资金的发展十分快速增长,其存量的渐渐减少也必须找寻投资渠道和投资产品。在我国房地产高速发展的形势下,发展REITs将为这部分资金获取合适的投资产品,减少投资渠道。


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